별도세대와 공동 소유하는 주택 양도시 고가주택에 해당하는지 여부

타인 소유 부분을 포함하여 양도 당시 실지거래가액 12억원을 초과하는 주택은 고가주택에 해당함

○자매인 甲과 乙은 별도세대이며, ’25.08월 서울 소재 주택 및 토지를 丙에게 12.5억원에 일괄양도함

(단위: ㎡)

구분

OO동 1-1번지

OO동 1-2번지

쟁점주택

A토지

B토지

면적

1층

45

84.3

47.4

2층

36.17

취득일자

2014.2.4.(2층, 2024.4월 증축)

2018.4.4.

소유주

甲과 乙 공동

甲

양도가액

8억원

4.5억원

*상기 주택은 1세대1주택 비과세 요건을 충족한 것으로 전제하며, B토지는 주택과 한울타리에 있고 실제 주거용으로 사용되는 것으로 전제함

○A토지 및 B토지의 면적 합계는 주택 정착면적 45㎡에 3배를 곱하여 산정한 면적 이내임

2. 질의내용

○고가주택 판정 시 전체 양도가(12.5억원)액에서 甲이 소유한 토지면적 중 타인 소유 주택의 부수토지에 해당하는 양도가액(X)을 차감한 금액이 12억원에 미달하는 경우

-乙이 양도한 주택 및 부수토지를 고가주택에 해당하지 않는 것으로 볼 수 있는지 여부

3. 관련법령

□소득세법 제89조【비과세 양도소득】

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

1.파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득

2.대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득

3.다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득 (이하 생략)

□소득세법 제95조 【양도소득금액과 장기보유 특별공제액】

③ 제89조제1항제3호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 딸린 토지를 포함한다) 및 같은 항 제4호 각 목 외의 부분 단서에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 조합원입주권에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유 특별공제액은 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다. (이하 생략)

□소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】

⑦ 법 제89조제1항제3호 각 목 외의 부분에서 “지역별로 대통령령으로 정하는 배율”이란 다음의 배율을 말한다.

1.｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣제6조제1호에 따른 도시지역 내의 토지: 다음 각 목에 따른 배율

가.｢수도권정비계획법｣제2조제1호에 따른 수도권(이하 이 호에서 “수도권”이라 한다) 내의 토지 중 주거지역ㆍ상업지역 및 공업지역 내의 토지: 3배

나.수도권 내의 토지 중 녹지지역 내의 토지: 5배

다.수도권 밖의 토지: 5배

2. 그 밖의 토지: 10배

□소득세법 시행령 제156조 【고가주택의 범위】

① 법 제89조제1항제3호 각 목 외의 부분을 적용할 때 1주택 및 이에 딸린 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우로서 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분(타인 소유부분을 포함한다)의 면적이 전체 주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액이 12억원을 초과하는 경우에는 고가주택으로 본다. (이하 생략)